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高层透露楼市调控还有狠招 券商罕见集体预示房价见顶

2019-10-23 08:08
来源:万得资讯

高层传达的信号表明:房地产调控还有狠招。而在继李迅雷、姜超携手警示房地产风险之后,任泽平也提出预计这一轮房价上涨接近尾声。

3月份以来,举国上下楼市调控加码,而今防范房地产泡沫监管风暴或将再度升级。

近日,中央政治局会议指出,要加快形成促进房地产市场稳定发展的长效机制;发改委副主任宁吉喆随后称,一二线城市房价过快上涨的压力依然存在,一旦放松调控还会反弹。高层传达的一系列信号表明:房地产调控还有狠招。

方正证券首席经济学家任泽平指出,热点城市限购限贷加码升级,银监会要求严禁房贷违规流入房地产领域,预计这一轮房价上涨接近尾声,可能调整到2018年上半年。而此前,中泰证券首席经济学家李迅雷与海通证券首席经济学家姜超也不约而同地警示房地产风险。

高层传达信号:房地产调控还有狠招

4月25日,中共中央政治局召开会议,会议指出,要加快形成促进房地产市场稳定发展的长效机制,这已是高层会议在两个月内第二次提及长效机制问题。

值得关注的是,关于房地产调控机制,在去年底召开的中央经济工作会议上就提出,要加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。

而今年的政府工作报告则提出,加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。

业内人士指出,中央的措辞已经有了很大的改变,从“加快研究建立”,到“加快建立和完善”,再到本次的“加快形成”,这或许能体现出中央对房地产市场稳定发展的长效机制态度出现微妙变化。

首都经济贸易大学土地资源与房地产管理系主任赵秀池表示,长效机制的建立对稳定房地产市场、实现“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位至关重要。长效机制既要符合国情,也要适应市场规律,其内容应包括:供求双向调节,实现供求平衡;根据不同住房需求采取不同政策,有保有压,在满足基本住房需求的同时,抑制投机投资性需求;大力发展租赁市场,建立购租并举的住房制度;为城镇化提供符合需要、适销对路的多元化土地及房产;落实地方政府责任,因城施策制定房地产调控政策。

随后,在4月26日,“人民日报中央厨房·麻辣财经工作室”的记者,又采访到了国家发改委副主任兼国家统计局局长宁吉喆。

关于记者提出的,经济运行还有哪些不确定性因素问题,宁吉喆回应道,既要看到供给侧结构性改革取得的成效,也应该清醒地意识到,结构性矛盾是长期积累形成的,不太可能在短期内一蹴而就解决了。例如,房地产市场总体调控取得了明显成绩,但是房地产市场的结构性矛盾并没有解决,一二线城市房价过快上涨的压力依然存在,三四线城市去库存的压力也不小,一旦放松调控还会反弹。金融风险总体可控,但是宏观杠杆率较前几年还是略有上升,不排除某些风险点依然存在。

业内人士点评称,目前一二线城市的房价,完全靠行政手段控制。事实上,未来的长效机制也不可能摆脱行政手段,而只能长期依赖。中心城市房价上涨压力大,主要还是因为中国城镇化走了“大城市化”的路径,国家无力均衡分配公共资源、发展机遇。虽然提出了“建设10个北京”,加快了国家中心城市建设,但也只能是增加多个中心。而多个中心对全国中小城市的资源分流,将变得更加厉害。而公共资源优厚的中心城市,为了限制人口增长,前些年一直控制住宅用地供应。虽然现在部分城市在供地上有所增加,但又违背市场规律,强行限制新房价格,让新房跟旧房出现倒挂,引发了新房抢购潮,加剧了市场的恐慌感(比如近期的南京)。

银监会:信托控制房产提供融资

在刚召开的中央政治局会议上,除了要求加快形成促进房地产市场稳定发展的长效机制外,同时也强调确保不发生系统性金融风险,要求高度重视防控金融风险,加强监管协调。

从要求“抑制资产泡沫”到提出“在保持流动性合理充裕的同时,注重抑制资产泡沫和防范经济金融风险”,再到强调“加强监管协调”,对于防范金融风险,去年7月以来的中共中央政治局会议已4次表态。

在这样的背景下,银监会近期要求信托公司控制向房地产行业提供融资的行为,监管要求重点针对房地产行业以及其他产能过剩行业。

在本月初召开的信托监管工作会上,银监会信托监督管理部就指出,房地产信托的信用风险呈上升趋势。据该监管部门的数据显示,截至去年末,房地产信托余额1.64万亿元,同比增长18.29%。但监管层认为,考虑到部分资金绕道投放至房地产领域,房地产信托的实际规模可能更大。

部分城市家庭杠杆率超100%

业内人士认为,史上最严楼市调控,剑指去杠杆和去泡沫。那么,楼市杠杆率究竟如何?

4月21日,原财政部长、现社会保障基金理事会理事长楼继伟在举行的在财政学年会上表示,中国家庭的杠杆率已经升至接近50%。

家庭杠杆率50%是个什么概念呢?高还是低?

我们先来看一组数据。2004-2008年我国家庭杠杆率稳定在17%-19%,2009年4万亿后,随着房价的上涨,家庭杠杆率也持续走高。

家庭杠杆率是怎么算的?也就是住户贷款与名义GDP的比值。

今年3月末,我国住户贷款的余额是35.23万亿,除以去年GDP74.4万亿,就是47.3%。

美国、日本、英国、加拿大等发达国家居民杠杆普遍在60%以上,澳大利亚居民杠杆在2014年更是达到113%。

再看一组发展中国家的数据。俄罗斯:16%;印度:9%;巴西:25%;墨西哥:10%;阿根廷:8%。中国相对来说,高了一些。

楼继伟指出,中国国家债务有高储蓄率做支撑,储蓄率一直保持在50%左右,明显高于其他国家,而中国的债务主要是内债,外债比例很低,非金融企业外债余额大概占比只有4%左右,从国际经验看,外债更容易引发债务危机。

不过一组数据表明,虽然全国的储蓄率仍有50%,但仍有些城市的住户负债率比例还是太高了,完全是入不敷出,比如说厦门已经达到163.10%。

业内人士指出,这些城市的居民为什么铤而走险高负债,实际上就是建立在房价看涨的前提下。一旦这个前提崩塌了,而没有及时套现,那就很危险。

券商:本轮房价上涨接近尾声

关于房地产的未来走势,过去总是各方看法不一,但是近日却有多家知名券商罕见集体发声,称本轮房价或短期见顶。方正证券任泽平称,预计这一轮房价上涨接近尾声。而此前,中泰证券李迅雷和海通证券姜超携手警示房地产风险。

任泽平在最新研报中指出,热点城市限购限贷加码升级,银监会要求严禁房贷违规流入房地产领域,预计这一轮房价上涨接近尾声,可能调整到2018年上半年。房地产周期长期看人口、中期看土地、短期看金融,长期人口向大都市圈流入趋势不变,中期大都市圈土地供给不理想,短期金融收紧,因此未来房地产调整主要是短周期调整。

李迅雷指出,中国楼市的火热已持续了十多年,现在依旧是各路资金的宠儿。然而,美国次贷、日本楼市等前车之鉴告诉我们,没有只涨不跌的市场。

1993年起这轮美国房地产牛市中,房地产开发投资增速的高点发生在2000年,但房价下跌则发生在2006年,说明房价滞后投资增速的拐点六年才开始下跌。中国房地产开发投资增速的高点出现在2010年,达到33%,如今已经回落到个位数,说明房地产作为周期性行业,一定会经历从繁荣到衰退的过程,只是很难预测衰退的具体时间。

他称,房价上涨从本质而言就是人口现象。根据人社部对500个村的农村劳动力转移就业监测数据,今年一季度在外务工的人数为27.9万人,同比减少2.1%。这应该是中国自80年代改革以来首次出现外出农民工的负增长,而中国流动人口的减少则发生在2015年。

人口老龄化和人口流动负增长虽然等对房价存在抑制作用的因素未能充分显示作用,但这是一个时滞现象,这些都印证了房价不会继续上涨。

李迅雷指出,经过种种分析,除了货币扩张因素之外,其他如改善性需求等解释力度不大。

姜超在最新研报中表示,过去两年,国内房价暴涨,出现明显的资产泡沫,重要原因在于货币超发。

央行每年制定了12%左右的广义货币M2增速,是按照7%左右GDP增速和3%左右CPI增速来制定,但实际的货币增速高达16%,原因在于商业银行为了盈利的需要,发展出了巨大的影子银行,导致了货币严重超发,而超发的货币则滋生了各种资产泡沫,尤其是地产泡沫。

由于持续的货币超发房价上涨,中国的房产总市值在2014年超过了美国,但中国的经济总量毕竟只有美国的一半左右,从而带来了极大的汇率贬值压力。由此可见,稳定汇率和房价上涨不可兼得。

2016年的政策以稳增长为主,加杠杆放货币,推动房价上涨,但也导致了汇率贬值。而2017年受到去全球化的约束,以及防范金融风险的考虑,去杠杆收货币,房价必然会下跌,同时也有助于汇率稳定。

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